يعتبر عقد الإجارة المنتهية بالتمليك من أكثر العقود انتشارًا في العقود المالية الإسلامية المعاصرة، حيث يعد هذا العقد من أكثر أنواع التمويل مرونة لأنه يساعد في تسهيل وتيسير امتلاك أصول عقارية وتوفير مستلزمات المكاتب والمصانع والإنشاء بسرعة فائقة دون الحاجة إلى دفع مبالغ طائلة لشراء أصول جديدة.

اقرأ أيضًا: أيهما أفضل تملك منزل أم استئجار المنزل؟

ماهية الإجارة المنتهية بالتمليك ؟

الإجارة المنتهية بالتمليك هي نظام تمويلي مزيج من عقدين أحدهما الظاهر نافذ وهو عقد الإجارة والآخر هو عقد بيع المرابحة ويكون معلّق الآثار على إتمام الوفاء بالالتزامات وتسديد ثمن الأصل كاملًا. بالتالي الأصل الذي يستأجره ظاهرًا يشتريه حقيقةً.

أي أنّ الممول وهو المصرف يقوم بشراء معدات أو آلات أو عقار أو أي أصول عينية بناءً على طلب العميل، وبعد أن أصبحت الأصول بملكية المصرف يقوم بتاجريها للعميل مع تعهد المصرف بالتنازل عن ملكية الأصل في نهاية المدة المتعاقد عليها، وخلال مدة عقد الإجارة يدفع العميل بدلات إيجار دورية التي تمثل بمجموعها ثمن المرابحة للأصل مقسط.

وغالبًا ما يتم هذا العقد وفق الخطوات التالية:

  •  يقوم البنك بشراء أصل عيني مثل عقار أو معدات بناءً على طلب العميل (المستأجر).
  •   يدفع البنك ثمن الأصل العيني ويصبح في ملكيته.
  •   يوقع البنك مع المستأجر عقد إجارة منتهية بالتمليك لمحدد المدة.
  •   يستلم المستأجر الأصل العيني من البنك ليبدأ باستخدامه.
  •   يتم حساب الدفعات المالية لتكلفة الشراء وتقسم على مدة عقد الإجارة.
  •   تتضمن الدفعات المالية نسبة ربح كعائد للبنك مقابل الإجارة، بالإضافة إلى نسبة تأمين لضمان سلامة الأصل مدة العقد.
  •   تبقى ملكية العقار تحت تصرف البنك إلى حين انتهاء مدة العقد الإجارة.
  •   عند انتهاء عقد الإجارة يكون المستأجر قد سدد ثمن الأصل مع ربح البنك (ثمن الأصل مرابحة)، ويتم نقل ملكية الأصل العيني من البنك إلى المستأجر.

وله العديد من المسميات مثل الإيجار للتمليك، والإيجار المنتهي بالملك، والتأجير التمويلي، والإيجار الساتر للبيع، والإجارة مع الوعد بالتمليك، والإجارة التمليكية، والإجارة التمويلية والإجارة المنتهية بالبيع التدريجي.

اقرأ أيضًا: 8 أمور لابد معرفتها عن الاقتصاد الإسلامي.

نشأة وظهور الإجارة المنتهية بالتمليك.

يعد عقد الإجارة المنتهية بالتمليك عقد حديث نسبيًا، حيث كان أول ظهوره في إنجلترا عام 1846 عند أحد تجار الآلات الموسيقية حيث كان يبيع الآلات الموسيقية على أقساط بهدف زيادة مبيعاته، لكنه قام بالبيع بصورة عقد إيجار مع حق المستأجر في تملك الآلة الموسيقية بعد اكتمال مدة الإيجار، وخلال مدة الإيجار يكون البائع استوفى كامل ثمن الآلة، وبهذه الطريقة يضمن البائع الحصول على كامل الثمن قبل إنتقال الملكية للمشتري.

انتقل استخدام هذا العقد بعد ذلك إلى المصانع، وكان مصنع آلات الحياكة سينجر في إنجلترا من أوائل المصانع التي استخدمت هذا العقد، حيث كان يتم تسليم الآلات إلى العملاء والاتفاق على أنه عقد إيجار يتضمن إمكانية تملك الآلات المؤجرة عند تمام السداد كامل المبلغ أو عدد محدد من الاقساط.

ثم انتقل استخدام هذا العقد إلى شركات السكك الحديدية التي كانت تعمل على تمويل شراء المركبات لشركات الفحم والمحاجر، كانت هذه الشركات تقوم بشراء المركبات لحسابها ثم تسلمها إلى المناجم بناء على عقد بيع إيجاري; هذا العقد كان يضمن حقوق المؤجر حيث كان يحق له فسخ العقد بمجرد اخلال المستأجر بدفع الاقساط المتفق عليها.

بعد ذلك امتد عقد الإجارة المنتهية بالتمليك إلى شركات المقاولات فظهر في امريكا عام 1953 تحت مسمى Leasing، وفي عام 1962 ظهر في فرنسا بمسمى Credit Bail، وهنا ظهر تطور على العقد حيث أصبح هناك تدخل لطرف ثالث بين الطرفين الأصليين وهما المؤجر والمستأجر.

حيث يقوم الطرف الثالث بشراء معدات صناعية وإنشائية ويقوم بتأجيرها لفترة متفق عليها وهنا لا يكون مالكًا بل يشتريها بهدف التأجير، عادة ما تكون فترة طويلة بهدف استيقاء مبلغ التمويل، في نهاية الفترة المتفق عليها يكون للمستأجر خيار إعادة السلعة أو تمديد العقد أو تملك السلعة.

بعد ذلك انتقل إلى العالم الاسلامي من خلال البنوك الإسلامية بعد اجراء الباحثين بعض التعديلات لضمان موافقته للشريعة الإسلامية، وأصبح هذا العقد أحد الصيغ الأساسية التي تقديمها للجمهور.

اقرأ أيضًا: 9 ممارسات اقتصادية تميز بها الاقتصاد الإسلامي.

دوافع الإجارة المنتهية بالتمليك.

هناك العديد من الدوافع تكمن وراء تطوير نظام الإجار المنتهي بالتمليك، سواء كانت هذه الدوافع من المؤجر أم من المستأجر.

  1. يتيح هذا العقد إمكانية احتفاظ البائع بملكية الأصل العيني إلى حين استيفاء كامل الثمن من خلال بدلات الإيجار، وبهد ذلك تنتقل ملكية العين إلى المستأجر سواء هبة أو مقابل ثمن رمزي.
  2. تتيح امكانية التعديل على الأقساط التي تمثل ثمن مؤجل للأصل العيني باعتبارها بدلات إيجار، في حين أن عقد البيع بالأقساط لا يتيح التعديل على أقساطه بمرور الزمن.
  3. إعطاء مركز قوة للممول في حال فسخ العقد، حيث يسترد الممول العقد وليس للمستأجر المطالبة بالفرق بين بدلات الإيجار التي دفعها فعليًا والإيجار الطبيعي للأصل العيني، فعادة ما تكون بدلات الإجارة المنتهية بالتمليك أكبر من بدلات الإيجار العادي، لأن العميل في العقد مجرد مستأجر.
  4. تتيح تنصل الممول (البنك عادة) من أعباء مالية تقترن بالملكية مثل نفقات التأمين على الأصل المؤجر، ونفقات الصيانة، وترحل جميعها على المستأجر الذي لم يملك الأصل العيني بعد.
  5. تسهيل حصول المستأجر على الأصول التي يحتاجها بالأقساط دون الحاجة إلى الضمانات التي تتطلبها البيع بالتقسيط.
  6. يعفي هذا العقد المستأجر من الضرائب التي تفرض على تملك المعدات.
  7. قيمة الأصول العينية المستأجرة لا تظهر في الميزانية لأنها تثبت كديون، وهذا يساعد في تحسين المركز الائتماني للمتمول.

اقرأ أيضًا: ما يجب معرفته عن الزكاة في الإسلام.

حكم الإجارة المنتهية بالتمليك.

اختلف العلماء حول جواز عقد الإجارة المنتهية بالتمليك أو عدم جوازه، ولكل فريق أدلته التي سنبينها فيما يلي:

الفريق الأول: من يرون عدم جواز الإجارة المنتهية بالتمليك.

دعّم هذا الفريق رأيه بالعديد من الأدلة التي سنبينها:

  1. يشتمل هذا العقد على عقدين في سلعة واحدة، وهما عقد البيع وعقد الإجارة وهذا فيه غرر وجهالة تؤدي إلى الخصومة والنزاع، فعن أبي هريرة رضي الله عنه، قال: «نَهَى رَسُولُ اللَّهِ صلى الله عليه وسلم عَنْ بَيْعَتَيْنِ فِي بَيْعَةٍ».
  2. يتضمن هذا العقد شرطًا باطلًا، فعلى اعتبار أن هذا العقد مشابه لبيع التقسيط مع الاحتفاظ بملكية العين للبائع إلى حين انتهاء المشتري من سداد جميع الاقساط، فهذا فيه مخالفة لمقتضى عقد البيع الذي يقتضي نقل ملكية المبيع للمشتري بمجرد العقد، والثمن يصبح ملكًا للبائع، ولا يحق للبائع الاحتفاظ بملكية المبيع لمجرد موافقته على تأجيل الثمن.
  3. أن هذا العقد فيه غبن لأن المستأجر يدفع أجرًا للعين أكثر من أجر المثل الذي يدفعه المستأجرون العاديون، فلو عجز المستأجر في الاجارة المنتهية بالتمليك عن اكمال الاقساط سُحبت الأصل العيني منه على اعتبار أنها مؤجرة، ولا يرد له ما دفعه من فرق على اعتبار انه استفاد من منفعة العين.

الفريق الثاني: من يرون جواز الإجارة المنتهية بالتمليك.

دعّم هذا الفريق رأيه بالأدلة التالية:

  1. أن عقد الاجارة المنتهية بالتمليك شُرّع بضوابط، مثل انفصال واستقلال العقدين زمانيًا فيكون عقد البيع بعد عقد الاجارة، كما يوجد وعد بتمليك العقار للمستأجر في نهاية المدة.
  2. أن هذا العقد لا يخرج عن كونه عقد إجارة ترتبت عليه أحكام الإجارة، واقترن به وعد بالتمليك في نهاية المدة، وقد فصل المجمع الفقهي في الصور الجائزة والصور غير الجائزة.
  3. اعتبر البعض أن هذا العقد يُنفذ بأسلوب المرابحة للآمر بالشراء عند ابداء العميل رغبته في الاستئجار، يأمر البنك بشرائها ويعده البنك بتأجيرها له، فيتملكها البنك ويؤجرها للعميل، وعند الانتهاء من الاقساط الايجارية يبرم عقد بيع بين البنك والعميل.

اقرأ أيضًا: الفرق بين أنواع الودائع في البنوك الإسلامية والبنوك التجارية.

الترجيح ما بين الآراء.

الرأي الراجح جواز عقد الاجارة المنتهية بالتمليك إذا تم الفصل بين العقدين، فلا تجري أحكام العقدين على الأصل العيني في ذات الوقت، ويجوز أن يتم العقد ابتداء على أنه عقد بيع ويتحمل المشتري المخاطر المترتبة على الملك ويستفيد من منافع الأصل العيني، مع اشتراط عدم نقل الملكية إلا عند انتهاء دفع الاقساط.

كما يحوز أن تنتقل الملكية للمشتري مع رهن الأصل العيني واشتراط عدم التصرف بها إلى حين تسديد كامل الاقساط.

وقد بين مجمع الفقه الإسلامي في دورته الثانية عشر أن الإجارة المنتهية بالتمليك لها عدة صور منها ما هو جائز ومنها المحرم. وقد أورد مجمع الفقه أن ضابط عدم جواز الاجارة المنتهة بالتمليك أن يرد عقدان مختلفان في وقت واحد على عين واحدة في زمن واحد. وبناءً على ذلك تمنع صور عقد الاجارة المنتهية بالتمليك التالية:

  • الاجارة التي تنتهي بتمليك العين المؤجرة في نهاية المدة تلقائيًا بدون عقد جديد.
  • عقد إجارة حقيقي مع بيع بخيار الشرط لصالح المستأجر، ويكون مؤجلاً إلى أجل محدد وهو آخر مدة عقد الإجارة.
  • الإجارة لشخص مع عقد بيع معلق على سداد جميع الأجرة أو عقد بيع مضاف إلى وقت في المستقبل.

أما عن ضابط جواز الاجارة المنتهية بالتمليك فيكون بوجود عقدين منفصلين يستقل كل منهما عن الآخر زماناً، حيث يتم إبرام عقد البيع بعد عقد الإجارة، أو أن يتم عقد الإجارة مع وجود وعد بالتمليك في نهاية مدة الإجارة، وألا تكون الإجارة ساترة للبيع.

وبناءً على ذلك تكون الصور التالية من عقد الاجارة المنتهية بالتملك جائزة:

  • عقد إجارة يقترن بعقد هبه مستقل ومعلق التنفيذ على سداد كامل الأجرة، ويتم في المستقبل.
  • عقد إجارة يقترن بوعد بالهبة مستقبلًا بعد سداد كامل الأجر.
  • عقد إجارة يقترن بوعد ببيع العين المؤجرة للمستأجر بعد سداد كامل الأجر بثمن يتفقان عليه.
  • عقد إجارة مع الخيار للمستأجر في شراء العين المؤجرة بسعر السوق بعد الانتهاء من سداد كامل الأجرة.
  • عقد إجارة مع الخيار للمستأجر في شراء العين المؤجرة في أي وقت يشاء بسعر السوق أو حسب الاتفاق في وقته.

اقرأ أيضًا: الآثار الاقتصادية للربا: كيف ينظر الاقتصاديون للربا.

شروط صحة عقد الإجارة المنتهية بالتمليك.

أورد مجمع الفقه الاسلامي في دورته الثانية عشرة عدة شروط لجواز الإجارة المنتهية بالتمليك:

  1. أن يكون هناك عقدين منفصلين يستقل كل منهما عن بعضهما زمانًا، بحيث يتم عقد البيع بعد انتهاء عقد الإجارة.
  2. أن تكون الإجارة حقيقية وليست ساترة للبيع.
  3. أن يكون ضمان الأصل العيني على المؤجر (المالك) وليس على المستأجر، بالتالي يتحمل المؤجر ما يلحق بالعين من ضرر غير ناشئ عن تعد من المستأجر، ولا يلزم المستأجر بشيء.
  4. إذا اشتمل العقد على تأمين يتحمله المالك المؤجر وليس المستأجر، مع مراعاة أن يكون التأمين إسلاميًا وليس تجاريًا.
  5. تطبيق أحكام الإجارة طوال مدة عقد الإجارة المنتهية بالتمليك، ثم تطبق أحكام البيع عند تمليك الأصل العيني.
  6. نفقات الصيانة غير التشغيلية تكون على المؤجر وليس على المستأجر طوال مدة الإجارة.

الإجارة المنتهية بالتمليك كما تُجريها البنوك الإسلامية.

تقدم معظم البنوك الإسلامية عقد الإجارة المنتهية بالتمليك، فمثلًا في الأردن يقدم هذا العقد البنوك التالية:

  • البنك الإسلامي الأردني.
  • بنك الراجحي.
  • بنك صفوة الإسلامي.
  •  البنك العربي الإسلامي الدولي.

غالبًا ما تتشابه البنوك في حجم التمويل المقدم في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك وكذلك في صور الأصول العينية الممولة، إلا أنها تختلف فيما بينها في نسبة العائد ونسبة التأمين التبادلي والشروط الواجب توافرها.

اقرأ أيضًا: كيف تحسب الفوائد البنكية؟

الإجارة المنتهية بالتمليك في البنك الإسلامي الأردني.

البنك الإسلامي الأردني يمول من خلال عقد الإجارة المنتهية بالتمليك الشقق والمنازل والمخازن التجارية والمكاتب والعيادات الطبية والأراضي.

كما يستوفي عائد عن كل سنة وبالإضافة إلى نسبة تأمين تبادلي 0.5% عن كل سنة، فلو كانت مدة العقد 5 سنوات فإن نسبة التأمين التبادلي 2.5%، في حين لو كانت مدة العقد 10 سنوات ستكون نسبة التأمين التبادلي 5%.

يشترط البنك الإسلامي الأردني للاشتراك في صندوق التأمين التبادلي ما يلي:

  1. ألا يزيد عمر العميل عن 60 سنة عند بداية العقد.
  2. ألا يتعدى عمر العميل 70 سنة عند نهاية العقد.
  3. ألا يزيد مجموع الالتزامات شاملة أصل التمويل والربح وقسط التأمين التبادلي عن 150 ألف دينار أردني.
  4. يحتسب قسط التأمين التبادلي في الإجارة المنتهية بالتمليك على أصل مبلغ التمويل ولا يشمل الربح.

يتم احتساب الإجارة المنتهية بالتمليك في البنك الإسلامي الأردني وفق المعادلة التالية:

  • مبلغ الربح = مبلغ التمويل × نسبة الربح.
  •  قسط التأمين التبادلي = مبلغ التمويل × نسبة التأمين التبادلي.
  • إجمالي التمويل = مبلغ التمويل + مبلغ الربح.
  • إجمالي التمويل شامل الربح والتأمين التبادلي = إجمالي التمويل + قسط التأمين التبادلي.
  • قسط الإيجار الشهري = إجمالي التمويل شامل ÷ مدة التمويل بالشهور.

فلو افترضنا أن عبد الرحمن يريد شراء بيت عن طريق عقد الإجارة المنتهية بالتمليك من البنك الإسلامي الأردني ثمن البيت 40000 دينار أردني ومدة السداد 10 سنوات مع نسبة ربح 33.3%.

  • مبلغ الربح: 40000 × 33.3% = 13320.
  • قسط التأمين التبادلي: 40000 × 5% = 2000.
  • إجمالي التمويل: 40000 + 13320 = 53320.
  • إجمالي التمويل شامل الربح والتأمين التبادلي: 53320 + 2000 = 55320.
  • القسط الشهري: 55320 ÷ 120 شهر = 461.

يمكن إجراء حساب الإجارة المنتهية بالتمليك من خلال الحاسبة التي يوفرها البنك الإسلامي الأردني.

اقرأ أيضًا: 8 فروق يجب معرفتها ما بين البنوك الإسلامية والتقليدي.

الفرق بين الإجارة المنتهية بالتمليك والإجارة التمويلية.

يعرّف التأجير التمويلي أنه عقد إيجار رأسمالي يتضمن اتفاق بين طرفين على تأجير أصل عيني من خلال عقد يحصل فيه مالك الأصل (المؤجر) على دفعات شهرية ثابتة من المستأجر خلال مدة العقد، على أن ينتفع المستأجر من الانتفاع بالأصل خلال مدة العقد.

هناك تشابه بين الإيجار التمويلي والإجارة المنتهية بالتمليك في بعض الخصائص المالية المشتركة، إلا أن هناك بعض الفروق فيما بينهما:

  1. في التأجير التمويلي يتحمل المؤجر (المؤسسة التمويلية) مسؤولية فقد المنقولات المؤجرة، في حين يتحمل المستأجر الخسارة الناتجة عن سوء الاستعمال أو الاهمال للمنقولات بالإضافة للصيانة، لكن لن يتحمل مسؤولية الفقد الكامل الخارج عن اردته
  2. عادة ما يكون ضمن بنود عقد التأجير التمويلي فقرة تنص علة أن المستأجر يلتزم بدفع كامل الإيجار مهما كانت الظروف المحيطة بالعين المؤجرة، لكت في الإجارة المنتهية بالتمليك تنفسخ الإجارة حال هلاك العين المؤجرة.
  3. في التأجير التمويلي تفرض عقوبات على تأخير دفع الأجرة، غالبًا ما تحدد كنسبة مئوية وهذا يعتبر فائدة ربوية محرمة في المالية الإسلامية.
  4. تنتقل ملكية الأصل العيني في التأجير التمويلي بشكل تلقائي للمستأجر في نهاية المدة، في حين أن انتقال ملكية الأصل العيني في الإجارة المنتهية بالتمليك تتم بعقد منفصل بعد انتهاء عقد الإجارة.
  5. يمكن أن تتم إعادة جدولة العقد في التأجير التمويلي بموافقة المؤجر والمستأجر، في حين لا يجوز ذلك في الإجارة المنتهية بالتمليك ولا يمكن التعديل على العقد، فالإجراء المتوافق مع الشريعة الإسلامية هو إلغاء العقد القديم وإجراء عقد جديد بشروط جديدة.
  6. في الإجارة المنتهية بالتمليك لا يجوز تحويل العقد ونقل الإيجار، في حين يجوز للمؤجر بيع الأصل العيني لطرف آخر (وهنا تحدد العلاقة بين المستأجر والمالك الجديد)، كما يمكن للمستأجر أن يؤجر الأصل العيني بالباطن أذا نص العقد على ذلك أو حاز موافقة المؤجر صراحة.

اقرأ أيضًا: كيف تعمل شركات التأمين؟

على الرغم من أن عقد الإجارة المنتهية بالتمليك من العقود الحديثة إلا أنه من أكثر العقود مرونة لما يتمتع به من ميزات تجذب المتمولين، لذلك سعينا في المقال أن نقدم منظورًا مبسطًا يستطيع من خلاله المهتمون فهم هذا العقد وما يترتب عليه.