يعد الاستثمار العقاري من المجالات الأكثر ربحية، إلا أنه يحتاج إلى قدر من المثابرة والالتزام والبحث كي يؤتي ثماره، لكن على الرغم من العوائد المغرية للاستثمار العقاري إلا أنه ينطوي على مخاطر كبيرة إذا ما تم اتخاذ قرار خاطئ، كما أن نقص المعرفة الأساسية في هذا المجال قد تؤدي إلى نتائج كارثية.
في هذا المقال سنقدم لك المقدمات الأساسية لفهم عالم الاستثمار العقاري، وأنواعه، ومبادئه.
اقرأ أيضًا: 7 معلومات عليك معرفتها عن شهادات الاستثمار
ما هو الاستثمار العقاري؟
الاستثمار العقاري هو استخدام العقار كوسيلة استثمارية لتحقيق الأرباح، من خلال شراء وتملك وإدارة وتأجير أو بيع العقارات، سواء كان العقار قطع أراضي، أو عقار سكني، أو عقار تجاري.
يحقق الاستثمار العقاري الأرباح بأساليب متنوعة أبسطها أن يمتلك العقار ويقوم بتأجيره أو بيع الأصل بسعر أعلى، يمكن للاستثمار العقاري أن يولد ثروة للأجيال ويتفوق على الاستثمار في سوق الأوراق المالية إذا تم الاستثمار بها بشكل صحيح.
ينقسم الاستثمار العقاري بشكل رئيس إلى الاستثمار في العقار السكني والاستثمار في العقار التجاري.
اقرأ أيضًا: ماذا تعرف عن صناديق الاستثمار ؟
مميزات الاستثمار العقاري
ينطوي الاستثمار العقاري على مجموعة من المميزات والفوائد مثل التنوع والدخل السلبي والحفاظ على القيمة، فيما يلي سنتناول مميزات وفوائد الاستثمار العقاري بصورة أكثر تفصيلًا:
- الزيادة في رأس المال
تحقق العقارات أرباح رأسمالية نتيجة لزيادة قيمة العقار مع مرور الزمن، يقصد بالأرباح الرأسمالية الفرق بين سعر الشراء الأصلي وسعر بيع العقار، لكن لا يمكن الحصول على هذه الأرباح إلا ببيع العقار.
- الدخل السلبي
توفر العقارات المؤجرة دخلًا دوريًا لمالكيها دون مجهود يذكر، يعتبر شراء العقار وتأجيره من أفضل طرق الاستثمار لمن يريدون استثمار أموالهم المدخرة على مدى السنين للحصول على دخل ثابت بعد التقاعد، خاصة أنّ الأجور ترتفع مع ارتفاع المستوى العام للأسعار.
- الحماية من التضخم
من أكبر الآفات الاقتصادية التي تعاني منها المجتمعات الحديثة هي ارتفاع المستوى العام للأسعار وانخفاض القوة الشرائية للنقود، إلا أن الاستثمار العقاري في مأمن من ذلك، فهو أصل مادي له قيمة في أي وقت، وقد تفوق نسب الزيادة في أسعار العقار الزيادة في نسب التضخم.
- استثمار موثوق طويل الأجل
على الرغم من تعرض السوق العقارية للتقلبات، إلا أنها تعد سوق مستقرة وترتفع قيمتها باستمرار مقارنة بسوق الأوراق المالية، فتغيرات الأسعار في سوق العقارات متذبذبة ولا تتعرض لارتفاع أو انخفاض حاد في الأسعار بشكل مفاجئ، بالتالي فالسوق العقاري يعد استثمار مستقر وآمن على المدى الطويل.
- سهولة الحصول على تمويل
يعد الحصول على تمويل عقاري أمر سهل نسبيًا، حيث تتيح البنوك الإسلامية شراء العقار عن طريق الإجارة المنتهية بالتمليك، والتي تتيح امتلاك العقار بتمويل قد يصل إلى 100% من قيمة العقار، بالتالي يمكن شراء العقار من ثم تأجيره ودفع الأقساط الشهرية من إيراد الإيجار.
اقرأ أيضًا: دليلك إلى الإجارة المنتهية بالتمليك.
عيوب الاستثمار العقاري
على الرغم المميزات العديدة للاستثمار العقاري، إلا أن هناك العديد من العيوب التي لا يمكن إغفالها.
- مشاكل في التأجير
ينطوي الاستثمار العقاري على مجموعة من المخاطر مثل انخفاض مستوى الأجور، وصعوبة إيجاد المستأجرين المناسبين، وبقاء العقار غير مؤجر لفترات، أو عدم إلتزام المستأجرين بدفع الإيجار.
- دورات الركود في السوق العقاري
على الرغم من أن أحد مميزات السوق العقاري أنه من أكثر الأسواق استقرارًا، إلا أن ذلك لا ينفي إمكانية تعرضه للركود في حركة البيع والشراء، نتيجة لتأثره بالحالة الاقتصادية العامة من جهة، ومن جهة أخرى قد يحدث ذلك نتيجة لتوفر عروض شراء العقارات بالتقسيط التي تقدمها بعض شراء الشركات الكبيرة.
- الحاجة رأس مال كبير
الاستثمار العقاري يحتاج إلى قدر من المال ابتداءً، سواء لشراء العقار أو الدفعة الأولى ومن ثم الأقساط الشهرية، بالإضافة إلى التأمين والضرائب العقارية، والحاجة لإصلاح وصيانة العقار المتكررة وتحديث العقار للحصول على أكبر إيراد ممكن من الاستثمار العقاري.
- الاستثمار العقاري استثمار طويل الأجل
لا يمكن تسييل العقار بسرعة وسهولة، وهذا يعني أن بيع العقار يستغرق اعتمادًا على ظروف السوق، بالإضافة إلى التكاليف المرتبطة بنقل ملكية العقار، مما يقلل العائد الاستثماري من العقار.
اقرأ أيضًا: ما يجب معرفته عن الاستثمار الجريء.
أنواع الاستثمار العقاري
الاستثمار في العقارات السكنية
يعد الاستثمار في العقارات السكنية من أشهر وأبسط أنواع الاستثمار العقاري، يتخذ هذا الاستثمار أشكالًا متعددة مثل تأجير بيت للأسرة الواحدة، أو تأجير الغرف، أو منازل العطلات، أو الشقق المفروشة.
يحصل المستثمرون في العقارات السكنية الأموال من خلال جمع الإيجار من المستأجرين، بالإضافة إلى الأرباح الرأسمالية وهي الفرق المتحقق في سعر العقار عند الشراء وعند بيع العقار.
يشمل الاستثمار في العقارات السكنية بيع العقارات السكنية بالجملة مثل المجمعات السكنية، وشراء المنازل وإعادة تأهيلها ومن ثم بيعها، وشراء العقارات وحيازتها بهدف توليد دخل من خلال الإيجار.
الاستثمار في العقارات التجارية
يقصد بالعقارات التجارية هي العقارات التي تستخدم حصرًا لأغراض تجارية، مثل المكاتب، والمستشفيات، والفنادق، ومحلات البقالة، ومحطات الوقود، ومواقف السيارات، ومراكز التسوق والمتاجر، والمسارح، والمطاعم. هذه العقارات يتم استئجارها من قبل أفراد أو شركات التي تقوم بدفع بدل إيجار للمالك.
من المعتاد أن يكون العقد للعقارات التجارية متعددة السنوات، مما يعني استقرار أكبر في التدفقات النقدية، إلا أن تقلبات السوق يمكن أن تزيد أسعار الإيجار بشكل كبير خلال فترة زمنية قصيرة، لكن لا يمكن للمالك في هذه الحال رفع الأيجار إذا كان العقد يمتد لفترات مقبلة.
يندرج ضمن الاستثمار العقاري التجاري العقارات الصناعية، ويقصد بها العقارات التي يتم فيها تصنيع المنتجات وتخزينها بدلًا من بيعها، مثل مستودعات المصانع.
تأثرت العقارات التجارية في السنوات الأخيرة بثقافة العمل من المنزل، مما أدى إلى انخفاض أعداد الوحدات المؤجرة في العقارات التجارية، إلا أن ذلك يختلف من قطاع إلى آخر فعلى سبيل المثال لا يمكن للشركات التي تستخدم المستودعات أن تستغني عن العقارات التجارية، في حين يمكنها الاستغناء عن بعض المساحات المكتبية.
الاستثمار في الأراضي الخام
تشير الأراضي الخام إلى أي أرض متاحة للشراء، سواء كان الهدف من شرائها الزراعة، أو البناء العقاري، أوالتطوير، أو الربح الرأسمالي الناتج عن ارتفاع سعر الأرض، يحقق هذا النوع من الاستثمار أرباح مغرية للمستثمرين إلا أنها تحتاج إلى دراسة السوق دراسة مكثفة لتحقيق أكبر قدر من الأرباح، واختيار المنطقة المرغوبة المناسبة للاستثمار.
صناديق الاستثمار العقاري | REITs
صناديق الاستثمار العقارية أو صناديق الريت (REITs) عبارة عن شركات تمتلك عقارات تجارية متنوعة، مثل المحلات التجارية، والمكاتب ومراكز التسوق، والمطاعم، والفنادق. يمكن شراء أسهم الشركات العقارية في البورصة، شراء الأسهم يعني امتلاك جزء من العقارات التي في محفظة الصناديق العقارية بدون تحمل المخاطر المرتبطة بامتلاك العقار بشكل مباشر.
في صناديق الاستثمار العقاري يشترط توزيع 90% من دخل الصندوق الخاضع للضريبة للمساهمين في كل عام، مما يعني أن الاستثمار فيها يمنحك أرباح سنوية مع تنويع المحفظة في نفس الوقت. من ناحية أخرى تمنح هذه الصناديق سيولة مرنة من خلال الأنواع الأخرى من الاستثمار العقاري، حيث يمكن بيع الأسهم في البورصة عند الحاجة الطارئة للنقد.
منصات التمويل الجماعي العقاري
هي عبارة عن إجتماع مجموعة من المستثمرين عادة عبر الإنترنت بهدف تجميع الأموال والدخول في فرص استثمارية لا يمكن تحملها بطريقة أخرى، يتطلب الاستثمار العقاري عبر منصات التمويل الجماعي القليل من العمل نسبيًا، مثل الأعمال الورقية والوثائق، كما يمكن تنويع المحفظة المالية دون الحاجة إلى استثمار مبالغ ضخمة.
تتيح منصات التمويل الجماعي الوصول إلى استثمارات عقارية عالية العوائد وتنطوي على قدر كبير من المخاطرة، غالبًا ما تكون مقتصرة على ذوي الثروات المرتفعة، إلا أن هناك بعض المنصات التي تتيح الاستثمار للذين لا يستوفون المعايير المالية.
أنواع الاستثمار العقاري الرئيسية التي تتيحها منصات التمويل الجماعي:
- صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة.
- صناديق الاستثمار العقارية غير الموجودة في البورصة.
اقرأ أيضًا: التمويل الجماعي طريق رواد الأعمال.
قواعد الاستثمار العقاري
- اعرف مجالك جيدًا
ثقف نفسك أولًا ثم ابدأ في الاستثمار العقاري، المعرفة ستمكنك من الانتقال من مستثمر جيد إلى مستثمر عظيم، كما أنها توفر عليك الكثير من الدروس الصعبة إذا بدأت بأساس متين.
للتقليل من المخاطر المحيطة بالاستثمار العقاري ومنحك فرصة أفضل للنجاح، لابد أن تتعلم أساسيات الاستثمار العقاري. كأن تتعلم كيف يمكنك تحديد العقارات المربحة، معرفة آلية فحص المستأجرين، ومعرفة آلية الخروج من الاستثمار.
ثقف نفسك في المجال العقاري أولًا من المصادر الصحيحة، ابحث عن الكتب المتخصصة في العقار، كما يمكنك الاستفادة من خبرات شركات إدارة العقار لتوسيع معرفتك بشكل أسرع. تذكر أن الاستثمارات العقارية غير المدروسة تؤدي إلى فشل ذريع.
- حدد الأهداف
قبل الدخول في عملية الاستثمار العقاري لابد أن تحدد الأهداف التي تريدها، لا تكتفي بالأهداف العامة، مثل أنك تريد الحصول على المال، هذا هدف غامض وغير قابل للقياس والتطبيق، يجب أن تكون الأهداف محددة وقابلة للتطبيق والقياس. الأهداف المحددة تمثل خارطة الطريق لتحقيق النجاح. بدون أهداف ستتخبط ولا تعرف إلى أين تذهب ولا تعرف ما إذا كنت قادر للاستمرار في الطريق أم لا.
من أشهر الأهداف في مجال الاستثمار العقاري:
- نوع العقارات التي تريد امتلاكها.
- عدد العقارات التي تريد امتلاكها سنويًا.
- موقع العقارات المستهدفة
- مبلغ التدفق النقدي السنوي الذي تسعى إليه.
- دراسة الوضع القانوني
سواء كان الاستثمار العقاري سكني أم تجاري وصناعي، لابد من معرفة اللوائح والقوانين العقارية في بلدك، إذا لم تهتم بالشأن القانوني بما فيه الكفاية ستتفاجئ بتحمل غرامات وتحذيرات غير متوقعة، يمكن أن تتسبب تفويت صفقات استثمارية أو تعطيل أعمال الصيانة والتجديد.
- ابدأ بالقليل
في بداية دخولك إلى عالم الاستثمار العقاري لا تبدأ بمبالغ ضخمة كي لا تتعرض لخسائر لا يمكنك تحملها، وازن ما بين المبالغ المستثمرة والخبرة المكتسبة لديك.
- الموقع، ثم الموقع، ثم الموقع
من أهم ما يجب العناية به في الاستثمار العقاري أن تختار موقع العقار الصحيح، بغض النظر عن نوع العقار أو جودة العقار، لأن الموقع هو الأساس في نجاح الاستثمار.
يمكن أن تسأل نفسك عدة أسئلة حول الموقع: هل المنطقة تنمو؟ هل سيصل لها النقل العام؟ هل هناك توجه من الحكومة لإنعاش هذه المنطقة؟ هل هناك عوامل تزيد من توجه السكان للمنطقة مثل النزوح الجماعي أو الهجرة الداخلية للعمل؟ هل الخدمات متوفره في هذه المنطقة أو هناك خطط لتوصيلها، مثل المياه والكهرباء والانترنت؟
اقرأ أيضاً: قبل البدء: تعرّف على المشاريع الصغيرة.
يتميز السوق الاستثمار العقاري بالمرونة، لأن الناس ستحتاج دائما إلى السكن، يمكن للعقارات أن تحقق هوامش ربح عالية للمستثمرين، كما أن هناك العديد من الخيارات المتاحة لتنويع استثمارك العقاري، كما أنه يعد طريقة ناجحة للتحوط من التضخم، إلا أنه يحتاج إلى البحث والتقصي، ومواكبة المستجدات.
برأيك ماهي أنسب الاستثمارات العقارية في بلدك؟
